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| 宏觀調(diào)控與中國房地產(chǎn)市場(chǎng) |
| 2005/1/23 21:46:07 |
去年以來,，針對(duì)部分行業(yè)過熱,、投資需求過旺,、信貸投放過猛以及亂占濫用耕地等問題，黨中央,、國務(wù)院見微知著,、未雨綢繆，及時(shí)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,，適度控制信貸規(guī)模,，清理整頓開發(fā)區(qū)和土地秩序，控制部分行業(yè)過度投資,，著力抓好糧食生產(chǎn)和市場(chǎng)供應(yīng)等,，保持了國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。
一,、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況和存在問題
2003 年我國房地產(chǎn)投資和消費(fèi)保持較快增長,，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是健康的，但也有一部分地區(qū)出現(xiàn)了投資增長過快,、結(jié)構(gòu)性矛盾突出以及房價(jià)快速上漲等問題,。
（一）投資增長的情況分析
今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 1820 億元,，在連續(xù)多年快速增長的基礎(chǔ)上,，同比又增長 41.1% ，比去年同期 36.4% 提高了 4.7 個(gè)百分點(diǎn),；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期固定資產(chǎn)投資的 25.8% ,，比去年同期下降 2.9 個(gè)百分點(diǎn)。
按投資類型分,，商品房投資 1203 億元,，同比增長 35.9% ,；辦公樓投資 94.3 億元，同比增長 68% ,；商業(yè)營業(yè)用房投資 228.9 億元,，同比增長 61% ,；其他投資 294 億元,，同比增長 42.7% 。
推動(dòng)今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的因素,，主要是投資的較快增長,。這與一些城市建設(shè)規(guī)模過大、標(biāo)準(zhǔn)過高有密切關(guān)系,，城市建設(shè)中的大拆大建帶來大量被動(dòng)性住房需求,，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長。
（二）商品房供求情況分析
今年 1 — 3 月,，全國商品房銷售面積為 4271.16 萬平方米,，大于同期竣工面積 590.54 萬平方米；住宅商品房銷售面積為 3836.45 萬平方米,，大于同期竣工面積 855.54 萬平方米,；銷售面積與去年同比增長 36.3% ，高于竣工面積增幅 16.8 個(gè)百分點(diǎn),。從全國總體上看,，大部分地方供應(yīng)增長跟不上銷售增長，尤其是中低價(jià)位住房嚴(yán)重供不應(yīng)求,，加大了價(jià)格上漲壓力,。
（三）商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)情況分析
房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題突出。一是非住宅供應(yīng)比例過大,；二是中低價(jià)位,、中小戶型普通商品住房比例偏低；三是經(jīng)濟(jì)適用住房供不應(yīng)求,。
（四）商品房價(jià)格增長情況分析
商品房價(jià)格穩(wěn)中有升,，上海、南京等部分大中城市房價(jià)上漲過快,。今年一季度全國商品房平均銷售價(jià)格 2677 元 / 平方米,，增幅 6.6% 。全國 35 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比增長 7.7% ,，略高于全國平均水平,。綜合分析當(dāng)前房價(jià)上漲的主要因素是：
一是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。非住宅和高價(jià)位住宅供應(yīng)量大,，低價(jià)位小戶型,、普通商品房供不應(yīng)求,，而且成交量下降，推動(dòng)房屋平均價(jià)格上升,。
二是建房成本提高,。由于土地市場(chǎng)的整頓和逐步規(guī)范，建材價(jià)格的上漲,，融資財(cái)務(wù)費(fèi)用的提高使得建房成本越來越高,。
三是投資性購房增長較快。由于近年來居民可選擇的投資渠道有限,，投資性購房比例明顯提高,。目前許多城市房屋租金明顯上漲，有一些購房者購房不是用于自住或出租,，而是預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲,，購房以轉(zhuǎn)售為目的，實(shí)施“炒房”,。如溫州購房團(tuán)的行動(dòng)加上媒體的大肆渲染,，造成房價(jià)上漲的心理預(yù)期，吸引部分人盲目跟風(fēng)購房,，造成短期內(nèi)房價(jià)大幅上漲,。
由以上分析可見，目前中低檔商品住宅供不應(yīng)求,，將造成商品房價(jià)格繼續(xù)上漲,，并且直接影響拆遷戶購房，引發(fā)社會(huì)矛盾,。這些問題不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,，而且還直接影響了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
二,、國家實(shí)施宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長,，對(duì)固定資產(chǎn)投資增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)力度較大�,？刂品康禺a(chǎn)投資增幅,，對(duì)抑制固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長過塊、緩解生產(chǎn)資料價(jià)格上漲,、控制信貸規(guī)模過度擴(kuò)張都將產(chǎn)生重要作用,。因此，國家實(shí)施宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了直接影響,，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控也直接關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控,，這是中央關(guān)注的重要方面。
三,、國家實(shí)施宏觀調(diào)控涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要政策措施
一是治理整頓土地市場(chǎng)秩序,。 4 月 29 日,，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，明確在治理整頓期間,，全國暫停農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地半年,。
二是加強(qiáng)金融調(diào)控和信貸管理。 4 月 28 日中央決定,，適當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率與實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度,，嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)業(yè)政策和信貸條件發(fā)放貸款，嚴(yán)禁將流動(dòng)資金貸款用于固定資產(chǎn)投資,。
三是提高項(xiàng)目資本金比例,。 4 月 26 日國發(fā) 13 號(hào)文,，對(duì)房地產(chǎn),、鋼鐵、電解鉛,、水泥等建設(shè)項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整,，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到總投資的 35% 以上，對(duì)投資性購房降低貸款比例,，縮短貸款年限,。
四是規(guī)范房屋拆遷管理。國家建設(shè)部下發(fā)了《房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)性意見》和《房屋拆遷行政裁決規(guī)程》,，進(jìn)一步規(guī)范拆遷管理,，控制拆遷規(guī)模。
五是清理拖欠工程款,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程款約為工程造價(jià)的 5%~30% ,。清理拖欠工程款有利于建立良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)秩序，保障農(nóng)民工合法權(quán)益,。
在這些措施作用下,，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出發(fā)展中調(diào)整的態(tài)勢(shì)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展,。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持一定的增長,，但投資增勢(shì)明顯趨緩。
四,、適應(yīng)宏觀調(diào)控的形勢(shì),，保持企業(yè)健康發(fā)展
宏觀調(diào)控，對(duì)實(shí)力雄厚的大企業(yè)是發(fā)展的好機(jī)遇,，對(duì)部分實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)來說既是挑戰(zhàn),，更是考驗(yàn)，可能導(dǎo)致其在建且已經(jīng)預(yù)售部分房屋的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，因資金鏈的中斷而拖延項(xiàng)目的交付使用,。為此,，我們要認(rèn)真分析，尋找解決的辦法：
一是前期預(yù)售時(shí),，價(jià)格不宜偏高,，可低開高走，提高商品房定金和預(yù)付款的比例,。
二是用在建項(xiàng)目尋找合作伙伴,，走聯(lián)合經(jīng)營之路。
三是目前銀行重點(diǎn)支持中等收入家庭購買自用住房,，開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目定位時(shí),，多考慮低價(jià)位、中小戶型商品房,，盡量少做高檔住宅,、別墅、公建項(xiàng)目,。
四是盡量在省會(huì)以上大城市,、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中型城市尋找項(xiàng)目。
五是拓寬融資渠道,，在商業(yè)銀行以外的保險(xiǎn),、信托投資公司等單位進(jìn)行合作。
房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重大,，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度高,、帶動(dòng)力強(qiáng)，與土地,、金融,、勞動(dòng)力、生產(chǎn)資料等其他要素市場(chǎng),、商品市場(chǎng)密切相關(guān),，關(guān)系著人民群眾的住房問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要組成部分,，我們必須服從宏觀調(diào)控大局的需要,，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，認(rèn)真分析形勢(shì),，主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì),，才能降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力,。 |
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